Mana Lebih Dulu, Lokasi, Manajemen, SDM, atau Finansial?

JIKA Anda pengusaha properti, mana yang paling Anda prioritaskan:
lokasi, manajemen, sumber daya manusia atau uang?

Pertanyaan ini kerap diutarakan oleh para analis, praktisi, dan pengembang dalam rapat intern, diskusi, atau seminar tentang properti. Pertanyaan tersebut suka mengemuka karena bagi para pengembang hal itu menyangkut skala prioritas untuk memilih, mengerjakan, dan membeli proyek.

Bagi para pembeli properti, faktor-faktor tersebut berkaitan dengan nilai properti yang hendak dibeli, apakah emas atau loyang.

Selama beberapa dekade ini para pemain dan analis properti suka berpendapat bahwa lokasi menduduki urutan pertama nilai proyek properti.

Urutan kedua dan ketiga masih lokasi. Urutan keempat sampai keenam antara manajemen, sumber daya manusia, dan finansial.

Lokasi disebut menduduki urutan pertama karena merupakan faktor paling dominan. Kata para penganjur pemahaman ini, lokasi menjadi faktor kunci, sebab bagaimana Anda bisa berbicara tentang kilau proyek properti jika letaknya amat terpencil, super macet atau berada di kawasan kumuh, polusif dan sebagainya. Beberapa penganjur lokasi menyatakan, perumahan boleh tidak bagus, tetapi kalau terletak di jantung kota, akan sangat bernilai. Dengan lokasi yang bagus, aspek lain kerapkali bisa dikalahkan.

Akan tetapi, tidak semua pemain properti yang menyetujui lokasi sebagai faktor paling dominan dalam bidang properti. Chief Executive Officer (CEO) The Pakubuwono Residence Anisa Himawan misalnya menyatakan, bagi dia, faktor paling dominan justru manajemen. Manajemen yang rapi dan baik akan menjadi semacam lead yang menuntun faktor-faktor kunci yang lain.

Mengapa? Anisa mengatakan, manajemen (termasuk di dalamnya seni memanage sebuah korporat, dan krisis), sungguh menjadi kunci sukses atau gagalnya sebuah perusahaan.

Ia mencontohkan, sekian tahun silam sebuah perusahaan di Cibubur bernama A kurang diminati konsumen. Pemiliknya pusing dan frustrasi karena semua kiat rasanya sudah dikeluarkan, tetapi perumahan itu tetap tidak mendapat tempat di hati pembeli. Para petugas penjualannya hanya bisa menguap menunggu pembeli. Pemilik korporat kemudian mengganti nama perusahaan itu menjadi B, dan para pengelola kuncinya diganti. Hasilnya sungguh luar biasa, perumahan tersebut laku seperti pisang goreng. Kini perumahan itu bahkan menjadi semacam benchmark perumahan yang sangat sukses. Padahal, kata Anisa, lokasi perumahan itu tetap di situ, tidak pernah dipindahkan, anggaran yang dikeluarkan pemilik modal juga tidak berubah. Model dan arsitektur rumahnya pun sama. Lalu apa yang menjadi kunci sukses itu? Tentu soal manajemen. Perumahan itu ditangani oleh tangan-tangan yang jauh lebih smart dan hebat. Orang-orang profesional itu, sebut Anisa, tahu apa yang mesti dikerjakan. Pada iklim seperti apa penjualan dilancarkan, dan pada musim apa promosi dilakukan.

Contoh lain, sebuah perusahaan properti berskala besar di pinggiran Jakarta. Sekian tahun lalu, penjualan perumahan berjalan lamban. Tetapi begitu ganti manajemen, ganti strategi bisnis, ganti pendekatan masalah, bukan ganti lokasi, perusahaan properti itu meraih sukses.

Kembali ke topik awal, lalu apa yang mesti didahulukan? Manajemen, lokasi, finansial atau sumber daya manusia? Jawaban yang netral adalah semua aspek itu penting dan mempunyai kontribusi yang sama besarnya, semuanya saling mendukung dan saling mengisi.

Akan tetapi, perhatian pada aspek manajemen dan sumber daya manusia hendaknya mendapat porsi yang cukup besar.

*abun sanda (kompas)