Menjadikan Ruang Makan Tempat Favorit Keluarga

Selama ini ruang keluarga mungkin dianggap paling favorit, karena berfungsi sebagai tempat berinteraksi antaranggota keluarga. Namun banyak yang belum menyadari, bila ruang makanlah yang lebih banyak menciptakan keakraban penghuninya dibanding ruang keluarga.
Biasanya, anggota keluarga akan duduk di mana saja di ruang keluarga, namun tidak berinteraksi karena sudah terfokus pada televisi. Sementara, di ruang makan kita akan duduk terpusat pada satu meja dan hanya ada kegiatan bersantap. Dari situ akhirnya tercipta perbincangan, lalu saling berbagi cerita, sehingga terbentuk suatu keakraban yang intim.
Siapa pun tentunya ingin terus menjaga keakraban antaranggota keluarga dengan menciptakan suasana ruang makan yang menyenangkan. Berikut ini tips berguna yang disarankan para pakar untuk mendapatkan kenyamanan dan keakraban di ruang makan.
Saat merencanakan ruang makan, sebaiknya dimulai dengan memperhitungkan luasnya sehingga dapat menampung seluruh anggota keluarga. Jenis meja makan bisa saja dipilih sesuai dengan gaya desain yang diinginkan, namun kapasitasnya harus disesuaikan dengan jumlah anggota keluarga.
Pertimbangkan juga, apakah Anda termasuk tipe orang yang senang menjamu kerabat atau tidak. Kalau iya, bisa saja dirancang dua tempat ruang makan. Satu untuk sehari-hari yang kasual, sementara satu lagi untuk jamuan yang lebih formal.
Tidak ada salahnya menggandakan fungsi ruang makan dengan fungsi kegiatan yang sesuai bila sedang tidak dipakai untuk bersantap. Ruang makan sebenarnya dapat juga menjadi ruang belajar anak beserta temannya atau tempat melakukan pekerjaan kantor atau sekadar tempat berbincang- bincang santai ditemani secangkir teh hangat. Mengingat fungsinya yang variatif, sebaiknya unsur penerangan yang memadai dipertimbangkan untuk memenuhi berbagai kebutuhan tersebut.
Menyangkut tatanan ruang makan, bisa dilakukan menurut selera dan gaya masing-masing. Meski demikian, berikut ini beberapa gagasan yang disarankan para ahli yang dapat menjadi sumber inspirasi dalam menata ruang makan.
Sebelum menata ruang makan sangat dianjurkan untuk mencermati pemilihan warna yang akan diterapkan. Percaya atau tidak, warna-warna tertentu bisa memengaruhi sisi psikologis dan nafsu makan. Contohnya, warna-warna hangat seperti merah, jingga dan kuning sangat tepat bila diterapkan pada ruang makan yang formal. Dari sisi psikologis, warna-warna ini membantu memicu selera makan, sehingga sesuai bagi tempat yang tujuan utamanya adalah untuk menjamu para tamu.
Agar tamu betah berlama-lama di meja makan, disarankan untuk memilih warna-warna hangat yang lebih gelap seperti emas atau kuning gading, jingga matang, terakota, ungu anggur, burgundi, dan merah keabuan. Warna-warna ini mampu memicu selera makan, sehingga membuat para tamu betah berlama-lama duduk sambil berbincang-bincang.
Hati-hati ketika menggunakan versi terang dari warna-warna hangat, terutama kuning terang dan jingga terang, karena warna-warna ini akan membuat orang cenderung makan lebih cepat. Tidak heran bila warna-warna tersebut kerap digunakan pada restoran cepat saji. Idealnya, menggunakan warna hangat yang terang sebagai aksen raja pada ruang makan dan bukan diterapkan pada dinding.
Biru bisa jadi merupakan warna favorit banyak orang dalam mendekor ruangan, namun sebaiknya menghindarkan warna ini untuk ruang makan. Warna biru cenderung menekan selera makan, sehingga suasana makan pun menjadi kurang menggairahkan.
Selain itu, sering-seringlah ganti centrepiece. Jangan terus-menerus menggunakan bunga plastik atau wadah lilin yang lama. Karena itu, bunga segar adalah pilihan yang baik, karena "memaksa" Anda untuk selalu menggantinya.
Tetaplah menata meja walau tidak sedang menjamu tamu. Tatalah secara apik dengan beberapa lapis taplak meja dan sebuah centrepiece baru. Meja makan yang tertata apik membuat suasana makan lebih mengundang dan tidak membosankan. Ketika menggunakan bunga segar sebagai centrepiece, pastikan lapisan atas meja benar-benar terlindungi dari risiko penguapan dan tumpahan air.
Hal lain yang perlu diperhatikan, sebaiknya tidak meletakkan meja dan kursi makan pada karpet yang ukurannya kurang besar. Ini untuk menghindarkan kemungkinan kaki kursi tersangkut di ujung karpet ketika kursi dipindahkan.
KehangatanAgar lebih mengundang selera, ciptakan kehangatan dengan warna hangat. Warna merah pada dinding memberikan kesan ruang yang lebih intim apalagi bila didukung dengan pencahayaan yang tepat. Set meja duduk dalam nuansa krem keabuan memberikan kontras warna pada keseluruhan ruang, namun juga menciptakan paduan warna yang serasi dan urban. Lukisan dalam warna senada dinding memberikan kesan modern, sementara hiasan etnik dalam bingkai kayu mampu menambah unsur kehangatan dalam ruang.
Jika warna merah dianggap terlalu berani untuk gaya Anda, cobalah warna kuning yang segar sebagai teman bersantap. Cukup apik untuk keluarga beranggota empat orang, meja makan segi empat dalam warna hitam dapat membuat tampilan ruang terlihat lebih luas. Pilihan kursi berwarna putih menambah kesan segar dan terang pada warna ruang ini.
Bila bosan dengan warna krem, Anda dapat mencoba memberikan unsur warna peach, sehingga terlihat lebih berwarna. Set meja dalam warna transparan membuat ruang terkesan lebih lapang, sementara set kursi dalam warna hitam kulit memberikan nuansa kasual modern. Lemari kecil dalam warna hitam merupakan tempat yang tepat untuk menyimpan berbagai keperluan bersantap.
Nuansa alami bisa terbentuk dari dinding ruang dalam warna hijau muda. Dalam kondisi ini meja makan bisa diset dengan warna keabuan dan hitam. Warna ini bisa memberikan efek kontras yang lebih keras pada warna alami yang lembut. Ruang makan yang tertata, tidak hanya mengundang selera, juga jadi tempat favorit keluarga. (Sumber: Red. harian-global.com)

Pertimbangan Berguna Membeli Furnitur

Beli ponsel atau barang elektronik lainnya, lazimnya orang cari referensi dan survei dahulu ke toko. Ketika membeli furnitur yang harganya lebih mahal dan digunakan dalam waktu yang lama, mengapa kebanyakan orang justru tidak berbuat hal yang sama?

Sejumlah pakar menemukan beberapa perilaku salah yang sering dilakukan orang dalam membeli furnitur. Para pengamat kemudian mencatat beberapa kesalahan umum ini, kemudian merangkumkan beberapa saran positif sebagai pengingat sebelum membeli furnitur.
Tidak Mempersiapkan

Seringkali ketika belanja furnitur, kita pergi tanpa pertimbangan apa-apa yang kita suka, apa rencana jangka panjang, bahkan yang paling sederhana, bagaimana ukuran dan bentuk ruangan yang akan ditempati furnitur.

Sarannya, sebelum belanja furnitur yang diinginkan, gambar terlebih dahulu denah ruangan beserta ukurannya. Cari referensi dari majalah desain. Kalau ada yang cocok, gunting dan bawa sebagai referensi. Bawa juga contoh cat ruangan. Apabila Anda menggunakan karpet atau wallpaper, sertakan juga contohnya.

Tidak Memerhatikan
Ruang toko atau megastore dapat membuat mata tertipu dengan skala proporsi. Sebuah furnitur akan terlihat sangat bagus dan sempurna di sebuah toko yang besarnya sebesar lapangan bola, tapi akan terlihat sangat aneh apabila ditempatkan pada ruangan yang minim. Sarannya, apabila berbelanja furnitur, pastikan membawa meteran kecil dalam dompet atau pakai benda-benda umum sebagai patokan ukuran, misalnya ubin.

Tidak Mencoba
Never buy seating without testing it out. Kalimat ini harus selalu diingat dalam membeli furnitur. Seringkali kita tertarik dengan bentuk yang ditawarkan, padahal furnitur diciptakan untuk kenyamanan, bukan hanya untuk menghibur mata. Sarannya, coba duduk dan rasakan, bila perlu coba dengan baca buku.

Terlalu Cepat
Setiap bahan furnitur akan terlihat berbeda apabila disorot dengan lampu yang berbeda. Sebelum memutuskan untuk membeli, bawa pulang terlebih dahulu contoh bahan. Cocokkan dengan kondisi ruangan dan sesuaikan dengan warna tembok ataupun furnitur lain dalam ruangan rumah kita.

Terdorong Emosi
Hati siapa yang tidak berteriak "saya mau" saat melihat sebuah furnitur dijual dengan diskon 50 persen? Tapi coba berpikir lebih jauh sebelum membelinya. Jika furnitur tersebut ternyata tidak sesuai dengan ukuran ruang, suasana, ataupun warna, maka kita telah menyia-nyiakan 50 persen dari yang harus dikeluarkan. Bijaknya, jangan membeli furnitur hanya 2 hari sebelum membutuhkan. Membeli furnitur butuh waktu yang lama, jangan terburu-buru, berikan kesempatan waktu untuk melihat sekeliling dan punya perbandingan.

Terlalu Banyak Masukan
Semakin banyak masukan yang diterima, semakin sulit memutuskan. Setiap orang memiliki selera yang berbeda. Jangan ajak terlalu banyak orang dalam membeli furnitur, batasi masukan dari teman-teman/keluarga yang dipercaya satu selera dengan kita.

Menolak Bantuan
Tanyakan kepada sales untuk mengetahui furnitur-furnitur yang diinginkan lebih detail. Walaupun terkadang ada sales yang sengaja melebih-lebihkan kelebihan sebuah produk, tapi pada dasarnya teori yang mereka berikan adalah product knowledge yang perlu diketahui konsumen.

Belanja di Akhir Minggu
Jika butuh seorang sales untuk membantu dan memberikan informasi, belanjalah pada hari biasa (bukan di akhir minggu), karena akhir minggu merupakan hari tersibuk bagi mereka, dan pertimbangan-pertimbangan yang diberikan pun menjadi tidak akurat.

Lupa Ukuran Pintu
Kebanyakan penjual menerima pertukaran barang, karena furnitur yang telah dibeli tidak dapat masuk pintu depan, tangga atau lift. Ukur terlebih dahulu setiap akses masuk yang akan dilewati furnitur (jangan memaksakan jendela sebagai alternatif).

Manfaatkan Momen
Salah satu produk yang sering menawarkan harga khusus adalah furnitur. Umumnya, sering ada promo atau diskon pada hari-hari besar. Coba kunjungi mal-mal yang khusus menjual produk furnitur atau tunggu pameran-pameran furnitur. Manfaatkan momen-momen tersebut untuk mendapatkan harga yang bagus. (RKC)

Tips Perawatan Springbed Lateks

Sama halnya dengan pakaian, kasur juga mempunyai perawatan khusus agar lebih tahan lama. Sayangnya, masih banyak konsumen yang belum mengetahui bagaimana cara merawat yang baik dan benar. Padahal, perawatan yang salah justru membuat alas tidur cepat rusak. Untuk hal ini, Fery Sutikno, Branch Manager PT Matrastama Maestro Perkasa berbagi tips :
Ganti posisi springbed tiap tiga bulan sekali. Dengan membalik posisi atas menjadi bawah, bagian kepala menjadi kaki atau sebaliknya. Hal ini untuk menghindarkan permukaan salah satu sisi "turun". Dengan membolak balik secara rutin, permukaan kasur akan rata secara keseluruhan. Kasur pun akan menjadi tahan lama, ujar Fery.
Hindari menjemur kasur berbahan lateks langsung di bawah terik matahari. Ini untuk menjaga supaya kelembaban lateks terjaga. Sebab, sengatan sinar matahari dapat menyebabkan lateks menjadi kering dan pecah-pecah. Jika kasur lateks terkena air, cukup angin-anginkan saja, tambah Fery.
(dikutip dari Koran Jawa Pos edisi Jumat 3 Juni 2005)

Menjaga Rumah Sehat Bebas Tikus

Tikus merupakan hewan pengganggu yang banyak dikeluhkan penghuni rumah. Tidak cuma karena sering menimbulkan suara gaduh, hewan ini dianggap menjadi sumber penyakit. Hampir semua spesies tikus suka masuk ke rumah untuk membangun sarang atau mencuri makanan. Sebaliknya, kehadiran tikus membuat penghuni rumah tidak nyaman.
Kalau rumah sudah dimasuki tikus, pasti penghuninya merasa sebal bukan main. Pintu, kabel dan perabotan rumah rusak digigit. Bermacam cara mangusir tikus dicoba, mulai dari menggunakan lem tikus sampai membuat perangkap. Cara itu sesaat berhasil, namun tidak lama kemudian, tikus "menyerang" lagi. Racun tikus memang efektif. Namun pengalaman membuktikan, sangat merepotkan. Sehabis memakan racun di rumah kita, tikus matinya di mana-mana. Sulit mencarinya. Ketahuannya kalau sudah membusuk, dan baunya tidak enak.
Kebersihan LingkunganTikus memang ada di mana-mana, khususnya di lingkungan rumah yang tidak beres dan cukup ideal bagi tikus untuk menetap, berpacaran, dan beranak pinak. Untuk menumpas semua tikus yang ada, menurut pengalaman, itu mustahil! Apalagi kalau rumah itu memang ideal bagi tikus. Yang dapat dilakukan ialah mengendalikan jumlahnya sampai tingkat populasi tertentu yang tidak mengganggu.
Pengendalian bisa dilakukan terpadu, secara biologis dengan memelihara kucing, kimia dengan racun tikus, fisik dengan memasang perangkap dan sanitasi menjaga kebersihan lingkungan.
Memelihara kucing tidak sepenuhnya mengatasi persoalan. Adakalanya kucingnya melempem, tidak mau menyerang tikus karena mungkin sudah kenyang ketika berpapasan dengan tikus. Kehadirannya dalam rumah dan pekarangan bisa dimanfaatkan untuk membuat tikus-tikus baru yang ingin menambah populasi yang ada tidak jadi mendekat.
Kunci dari upaya agar tikus enggan bersarang di rumah kita ternyata menjaga kebersihan lingkungan. Berbagai upaya membasmi tikus tetap akan tidak efektif kalau kebersihan lingkungan sekitar rumah tidak dijaga terus-menerus. Karena itu, sekali lagi, kunci dari permasalahan ini adalah kebersihan lingkungan.
Sampah yang ditumpuk sembarangan sangat disukai oleh tikus. Sebaiknya segera dibuang ke tempat sampah, dan tidak dibiarkan mampir dulu di emperan, atau teritis rumah.
Setiap hari, banyak sampah "diproduksi" rumah tangga. Maka ada baiknya seluruh anggota keluarga diajak membuang sampah secara selektif. Sampah bisa dipilah menjadi sampah organik yang membusuk, seperti makanan, sayuran, serta buah-buahan, dan sampah anorganik yang tidak membusuk, seperti botol, kertas, kardus, ember, dan kaleng. Siapkan kantong plastik bekas belanjaan berukuran sedang atau besar di atas tempat sampah yang diperuntukkan bagi sampah organik. Jika sudah penuh, kantong diikat agar bau busuk sampah tidak menguap ke dalam rumah dan buang sesegera mungkin sebelum mengundang kedatangan tikus.
Kalau ada sisa barang yang diperkirakan masih dibutuhkan, misalnya kertas bon atau kuitansi untuk barang bukti penggantian suku cadang atau arsip dokumen lainnya, sebaiknya disediakan tempat khusus yang bebas tikus. Tong plastik sampah harus bertutup rapat. Tempat sampah yang sudah lama dan rusak, harus diganti dengan yang baru.
Usaha sanitasi lingkungan mencegah tikus masuk rumah tidak melulu soal sampah, penyimpanan makanan yang tidak beres juga akan mengundang kehadiran tikus. Makanan mutlak perlu disimpan dalam lemari, dan tidak dibiarkan di atas meja. Lemari makan ini (kalau belum disempurnakan) harus dibuat antitikus, dengan pintu yang bisa ditutup rapat, tapi lubang udaranya ditutup dengan anyaman kawat tahan karat. Sampah dan sisa makanan merupakan benda-benda yang menarik mendatangkan tikus.
Barang-barang bekas yang ditumpuk di belakang garasi juga perlu dibenahi, jangan sampai letaknya berantakan sampai dapat dijadikan sarang tikus. Tikus juga senang membuat sarang di ruangan antara lemari dan dinding. Lebih-lebih kalau lemari itu model sekarang, yang tidak berkaki tapi ditutup kayu sampai ke lantai, lalu ditempatkan di pojok ruangan.
Lemari sebaiknya ditempatkan di tengah bidang dinding, bukannya di sudut. Harus ada jarak tertentu yang cukup lebar antara lemari dan dinding supaya mudah menyapu setiap kotoran dan sisa bahan pembuat sarang tikus. Lorong kecil ini perlu diberi kapur barus.
Lemari yang jarang dibuka, sebaiknya juga diinspeksi secara berkala, lebih baik dengan memberi kapur barus, minimal sebulan sekali. Baunya yang menyengat tidak disukai oleh tikus.
Sehat itu mahal harganya. Hidup sehat dapat dimulai dari rumah yang sehat. Rumah sehat, rumah bebas tikus! (Red. harian-global.com dari berbagai sumber)

Tips Mengatasi Rayap

Campurkan 1L minyak tanah dengan 2 sendok teh minyak sereh untuk bidang seluas 15 m2
Aduk hingga rata hingga tercium bau minyak sereh. Diamkan 2-5 menit.
Siramkan cairan tersebut dua-tiga kali ke bidang kayu. Biarkan selama 1-2 hari, hingga betul-betul kering.
Lakukan secara rutin tiap 6 bulan untuk perawatannya. Minyak sereh ampuh untuk menetralisasi bau minyak tanah, sekaligus mengusir lalat dan nyamuk.
dikutip dari Graha Mokondo

Memilih Rumah Mungil

1. Lihat fasad rumahnya. "Gaya arsitektumya harus jelas," ujar Sasanto, pimpinan konsultan desain dan kontraktor Indodesign.
2. Untuk atap, pilihlah rumah yang bentuk atapnya sederhana, guna menghindari kesan ramai. Usahakan kemiringan atap lebih dari 30 derajad agar memantulkan sinar matahari lebih sempurna.
3. Bila dinding depan memakai ornamen batu alam, pilihlah yang berwarna terang dan bertekstur halus.
4. Memiliki bukaan yang cukup, agar sinar matahari dan udara lancar masuk ke dalam rumah.
5. Layout ruangannya simple, tidak banyak menggunakan pembatas yang solid.
6. Minimal tinggi Plafon 3 m dan lantainya datar. *estate
   

Memilih Rumah Minimalis

Setelah melihat beragam model rumah minimalis, barangkali Anda bertanya. Apakah harus memilih rumah yang atapnya beton atau genteng? Atau pilih yang jendela kacanya besar-besar dan beragam pertanyaan lain.

Menurut Bambang Eryudhawan, Ketua Ikatan Arsitek Indonesia (IAI) DKI Jakarta, model minimalis yang baik adalah yang sesuai dengan iklim tropis. Gaya minimalis tapi tetap punya atap. Selain itu dalam memilih jangan hanya terpikat pada keindahan fasadnya.

Yang terpenting dicermati adalah lay-out ruangnya: apakah sesuai dengan iklim Indonesia atau tidak. "Secantik-cantiknya fasad rumah, kalau layout-nya tidak cocok dengan kebutuhan, jangan dipaksakan," katanya.

Yang ideal ruang-ruangnya fungsional, hubungan antar-ruang terkoordinasi dengan baik, udara bisa mengalir lancar ke dalam rumah, begitu pula sinar matahari pagi. Jadi, keberadaan bukaan dan ventilasi udara penting pada rumah minimalis.

Selain itu kalau hujan rumah tidak tampias atau bocor, pada musim kemarau rumah tidak panas. Pastikan juga dinding rumah tidak banyak terkena sinar matahari langsung. Pasalnya, menurut Imelda Akmal, Principal Imelda Akmal Architecture Writer, dinding tembok menyerap panas pada siang hari, dan dilepas pada malam hari. Karena itu rumah yang temboknya banyak terkena sinar matahari langsung, terasa panas pada siang dan malam hari. *estate

Memilih Ruko
Apa saja yang perlu diperhatikan ?

Pilih ruko di dalam perumahan yang sudah banyak dihuni karena kemungkinan besar akan ramai dan mudah disewakan. Kalau bisa posisinya di blok yang banyak dilalui pengunjung. Memang, harganya lebih mahal namun lebih hidup dan lebih mudah memerkirakan dagangan yang layak dibuka.

Kalau ruko di luar perumahan, lihat potensi pengunjung dari daerah sekitarnya, dan apakah mudah diakses dari banyak penjuru dengan kendaraan pribadi atau angkutan umum? Pada areal ruko yang jumlah unitnya sedikit cermati juga soal legalitas, keamanan, kebersihan, dan parkirnya. Para pemilik ruko harus sudah menyepakati penanganan ketiga hal terakhir.

Keamanan tidak hanya mencakup soal kriminal tapi juga kebakaran, gempa dan lain-lain. Bila salah satu pemilik tidak peduli, yang lain akan dirugikan. Cermati harga ruko yang dibeli, rasional atau tidak. Untuk itu bandingkan harga ruko sekelas dalam satu kawasan. Misalnya, ruko di BSD dengan ruko di Regensi Melati Mas.

Cara lain, lihat tarif sewanya. Yang normal sewa ruko sekitar 8 persen dari harga jual. Jadi, kalau harganya Rp1 miliar, sewanya Rp80 juta per tahun. Bila dagangan yang dibuka masih bisa menutup biaya sewa itu, berarti harga ruko masih rasional. Kecuali kaiau Anda sekaligus akan menghuninya, kalkulasi itu boleh diabaikan. Tak ada salahnya menghubungi broker profesional untuk mengetahui pasaran harga ruko setempat. *estate

Memilih Perkakas Rumah
dari Bahan Keramik

Karena perkakas keramik ini diproduksi secara manual, Anda tidak akan menemukan produk yang sama persis. Karena itu telitilah kehalusan pengerjaannya.

Periksa juga finishing keramik yang akan Anda beli. Pilihlah yang halus finishing-nya sesuai dengan selera Anda.

Rawat perkakas keramik dengan baik. Perawatan cukup mudah, cukup dicuci atau disikat dengan sabun.

Keramik dengan pembakaran yang lama pada suhu tinggi tidak mudah retak jika terkena air panas. Berbeda jika pembakarannya hanya dilakukan sebentar dan dengan suhu rendah.

sumber : *estate

Aspek Keamanan, Saat Pindah Rumah

Bila Anda berencana menempati sebuah rumah baru, salah satu hal terpenting adalah memperhitungkan aspek keamanan. Tidak sedikit gangguan keamanan yang bisa menimpa penghuni rumah di lokasi yang baru ditinggali. Bila itu terjadi, kerugian yang terjadi bukan hanya menimpa harta dan benda. Secara psikologis korban akan kehilangan rasa aman dan kerugian ini tidak bisa dihitung secara material. Bagaimana caranya agar rumah baru Anda aman? Beberapa hal menyangkut aspek sosial dan teknis bisa dilakukan untuk mengurangi risiko gangguan keamanan: 1. Melapor. Laporkan kedatangan Anda kepada pihak-pihak yang berwenang di wilayah rumah yang akan Anda tinggali. Sempatkan lebih dulu datang ke rumah Ketua RT/RW. Selain memperkenalkan diri, mereka bisa memberikan informasi tentang lingkungan baru Anda. 2. Bersosialisasi dengan warga di sekitar rumah. 3. Ikut serta dalam kegiatan yang diselenggarakan warga setempat. 4. Buat sistem pengamanan rumah yang memadai. Pintu dan pagar rumah harus selalu dalam kondisi baik. Meski tidak bisa menghilangkan sama sekali risiko keamanan, namun dengan pengamanan yang cukup, risiko bisa dikurangi. 5. Bila ada, ikutlah aktif dalam kegiatan ronda. Bila salah satu dari keluarga Anda terlihat aktif, pengganggu keamanan akan berpikir ulang bila akan melakukan kejahatan di rumah Anda. Ronda juga bisa menjadi sarana bersosialisasi. Selamat menikmati rumah dan lingkungan baru! *Muh Fatah Yasin,11-05-2007 (btn)

Siapkanlah Proyek Sebaik Mungkin

Beberapa tahun terakhir muncul fenomena buruk di beberapa kota besar di Indonesia.
Sejumlah proyek macet di tengah jalan, menyisakan bangkai bangunan yang merusak pemandangan.

Macetnya sebuah proyek dilatarbelakangi oleh banyak faktor, di antaranya proyek tidak dipersiapkan dengan matang, perhitungannya keliru, atau si pengembang kena musibah. Pada faktor eksternal, ada aspek negara terkena krisis ekonomi yang berdampak keras kepada proyek yang dikerjakan para pengembang.

Dari banyak faktor tersebut, hal yang tampak paling dominan ialah proyek tidak dipersiapkan dengan matang, dan tidak dihitung saksama. Kalau kemudian proyek macet, pengembangnya menuai hasil dari kekeliruannya sendiri.

Dalam kaitan persoalan itu, Kompas mewawancarai Subianto Satmaka (51), eksekutif properti yang pernah menangani banyak proyek besar. Ia di antaranya pernah menjadi Kepala Biro Konstruksi di Bumi Serpong Damai (1989-1992), Direktur Proyek Lippo Karawaci sekaligus asisten pemimpin proyek termasyhur dari Filipina, Tong Padila (1992-1997). Ia juga pernah menjadi Direktur Utama Kota Tiga Raksa (1997-1999), dan menjadi eksekutif sejumlah proyek pengembang Suganda.

Subianto menyatakan, sebuah proyek, besar atau kecil, harus dihitung sangat matang, agar tidak ada penyesalan di kemudian hari. Kalau dari perhitungan yang didasarkan pada survei lapangan, menyatakan proyek itu tidak layak, maka proyek tersebut harus dimatikan. Jika pengembang ngotot melanjutkan proyek, berarti ia harus siap dengan segala risiko, yang juga bisa dihitung.

Menurut Subianto, faktor menentukan dalam pekerjaan menghitung proyek adalah ketenangan, kecermatan, tidak emosional, kreatif, dan berpikir jauh ke depan. Pelaksana proyek harus menjalankan proyek dengan serius..

Pertama duduk dengan pejabat pemasaran, bahas ukuran rumah atau apartemen yang paling diterima pasar. Lakukan survei yang berkaitan dengan proyek yang hendak dikerjakan. Mutlak diketahui daya serap pasar. Kalau menginginkan percepatan penjualan yang ukurannya lebih kecil dan penjualan lebih cepat, time frame-nya lebih pendek.

Kedua, sebut Subianto, hitung proyeksinya. Berapa sih untungnya. Pilih mana yang menguntungkan. Biasanya pilihan dijatuhkan pada laba dan time frame yang lebih cepat.

Ketiga, katanya, kalau kita diberi budget oleh pemilik modal, maka kita harus berjalan dalam koridor budget. "Nilainya bagaimana, rencana anggarannya berapa besar. Lalu dengan perkiraan budget sekian, kita asumsikan spesifikasinya seperti apa. Kita hitung luas tanahnya, KLB (koefisien luas bangunan)-nya, cost untuk konstruksi. Ini belum menyentuh tentang ukuran bangunan dan ruang-ruang dalam bangunan," tuturnya.

Ia kemudian memerinci, kalau kita dapat anggaran Rp 100 miliar, kita harus duduk dengan orang sales, untuk mengetahui berapa harga jual sebuah bangunan per meter? Berapa target konstruksinya per meter persegi? Luas bangunan berapa? "Sebagai catatan, ongkos konstruksi per meter persegi pada hitungan awal masih merupakan asumsi. Lalu ada hitungan untuk biaya pemasaran dan penjualan. Ada pula biaya komisi, promosi, brosur, iklan, pergelaran acara, dan sebagainya," kata Subianto menambahkan.

Hitungan yang matang juga menyangkut konsultan (arsitek, struktur, lanskap, interior, lingkungan, analisis mengenai dampak lingkungan, dan lalu lintas para karyawan). Hitungan lain menyangkut anggaran untuk perizinan, sertifikat tanah, bunga utang selama masa konstruksi, survei pasar, dan sebagainya. Dengan aneka perhitungan ini, total anggaran menjadi berapa? Berapa layaknya harga jual bangunan?

"Tentang berapa harga jual per meter (baik tanah maupun tanah dan bangunan), juga masih dengan asumsi. Kendati demikian, kita sudah bisa meraba-raba dengan ilmu hitungan, berapa nilai jual paling pas. Ini penting diketahui sebab kalau harganya ketinggian, Anda ditinggalkan pembeli. Kerendahan, Anda rugi, dan ditertawakan orang," ujarnya.

"Action plan"

Pada action plan, kita membuat gambar dan hitung-hitungan yang sangat jelas. Kita tidak bercanda dengan masalah ini sebab jika keliru hitung, semuanya berantakan. Konkretnya, salah hitung pada landed house, masih bisa diubah, meski tetap saja rugi. Namun, kalau salah hitung pada pembangunan menara perkantoran, hotel, apartemen, dan gedung-gedung tinggi lainnya, akibatnya fatal. Kalau Anda membangun apartemen 50 lantai, dan hanya laku tiga lantai, maka Anda menangis sampai habis air mata selama tujuh hari tujuh malam pun menara apartemen itu tetap harus dibangun sampai tuntas.

Kalau ini semua sudah dikerjakan, maka oke, kita bisa memulai proyek. Kita prediksi marketing, kita rancang brosur yang keren dan sebagainya. Setelah ini berakhir, kita mulai melakukan tes pasar, bakal laku atau tidak, nih? Kita, misalnya, coba dengan gambar yang ada, lalu kita menyodorkannya ke pasar, kira-kira mendapat sambutan hangat publik atau tidak? Bagaimana cara merebut hati pasar?

Mengapa banyak proyek berkualitas buruk, atau diomongin banyak kalangan sebagai proyek "gagal"? Subianto menjawab, itu terjadi karena upaya menyiapkan suatu produk terlalu cepat, atau tidak matang. Bisa juga karena pengembangnya tidak survei pasar secara benar, tidak berdiskusi panjang, sebelum memulai proyek.

Kemungkinan lain, investor ingin uangnya cepat balik. Investor tidak ingin uangnya "tidur" terlampau lama, sementara ia sendiri mempunyai persoalan keuangan. Ia harus bayar bunga utang, harga tanah, dan membayar gaji banyak pegawai.

Kesalahan juga bisa terjadi, tutur Subianto, kalau harga jual terlampau rendah, padahal ongkos konstruksi amat tinggi. Tingginya ongkos karena terjadi pembengkakan anggaran. Biasanya, setelah gambar detail muncul, bahan ini dan itu ternyata amat mahal. Jadilah, antara harga jual dan biaya produksi tidak ketemu.

Dalam situasi seperti ini, investor yang tidak kokoh integritasnya menurunkan kualitas bangunan. Kepada publik disampaikan bahwa bangunan akan menggunakan kayu jati, ternyata diubah menjadi kayu kamper. Investor lain bisa sampai hati mengurangi luas bangunan. Ini jelas kejahatan dan merugikan konsumen.

"Tetapi, konsumen Indonesia banyak yang cuek saja. Mereka gampang memaafkan meski dirinya kena tipu," kata Subianto.

Aspek lain yang menjadi faktor kegagalan adalah proyek dijual terlampau mahal sehingga susah laku. "Menurut saya, itu terjadi karena hitungan tidak matang," ujarnya.

Dalam konteks ini, Subianto mengatakan, para profesional di bidang properti harus berani menunjukkan keprofesionalan dan integritasnya. Kalau jelek, harus menyatakan jelek. Bagus dikatakan bagus. "Profesional harus berani ngomong. Kalau investor meminta agar dilakukan penurunan mutu bangunan atau pengurangan luasan ruang, profesional harus berani menyatakan tidak. Pokoknya, tunjukkan integritas dan sikap konkret Anda," tuturnya.

Prinsipnya, kita melakukan sesuatu yang benar menurut ukuran-ukuran profesional. Jangan sampai hendak nyenengin bos, akhirnya malah jadi rusak segalanya.

*Abun Sanda (Kompas)