Bisnis Properti di Tahun Monyet

MEMBICARAKAN bisnis yang berdiri di atas tanah atau bumi sebagai sumber hidupnya, tidaklah lepas dari dunia fengshui, mata angin, dan tahun yang berdasarkan shio yang pada tahun ini jatuh pada Tahun Monyet. Geliat Tahun Kuda, dua tahun lalu, membawa tarikan yang kuat pada tahun 2003 yang jatuh pada Tahun Kambing.

Begitu juga dengan Duta Pertiwi sebagai perintis pembangunan trade center, dalam waktu tahun yang sama telah menyelesaikan empat proyek, tinggal satu proyek trade center yang diharapkan dapat selesai di tahun 2004. Pengembang-pengembang yang biasanya membangun perumahan tidak mau ketinggalan sehingga ikut-ikutan membangun apartemen dan trade center, antara lain Gapura Group membangun Bellezza dan Serpong Town Square, serta Bekasi Trade Center; Megapolitan membangun Bellagio apartemen; Mayapada yang dikenal sebagai bankir turut meramaikan dunia trade center dengan Kelapa Gading Trade Center yang telah beroperasi pada tahun 2003. Begitu juga dengan Lippo Group yang membangun sekaligus tiga proyek, dua di Tangerang dengan nama WTC Matahari dan Metropolis Town Square dan satu di Makassar dengan nama GTC Tanjung Mas. Selain itu, juga masih ada beberapa lagi seperti Serpong Plaza yang telah beroperasi tahun 2003 dan Pusat Grosir Cililitan eks terminal. Group Djarum pun tidak mau ketinggalan dan ikut membangun WTC Mangga Dua yang sudah beroperasi tahun 2003, dan mengadakan kerja sama dengan Hotel Indonesia untuk membangun hotel wisata sehingga Indonesia pun dapat menjadi pusat perdagangan.

Meskipun banyak pakar ekonomi dan keuangan yang menyebutkan dunia perdagangan dan sektor riil kita masih belum pulih dari tidurnya sejak tahun 1998, antara lain produksi baru berjalan 70 persen dari kapasitas produksi terpasang dan masih sangat sedikit penanaman modal, baik dalam negeri maupun luar negeri. Jadi, dapat disimpulkan bahwa pertumbuhan ekonomi masih belum meningkat secara signifikan, sedangkan sektor properti yang biasanya sebagai bidang usaha yang terakhir dalam pertumbuhan ekonomi negara, malah sebaliknya tumbuh dengan pesat.

Bisnis properti menjadi salah satu lokomotif pergerakan ekonomi. Bayangkan, berapa triliun rupiah yang telah ditanamkan dalam satu proyek apartemen dalam bentuk material, seperti semen, keramik, kabel listrik, tenaga kerja yang terserap, begitu juga di proyek trade center.

Berarti masih banyak uang yang disimpan di bawah kolong bantal yang tidak produktif mengalir keluar untuk membelanjakan unit apartemen, rumah, kios, atau rumah toko. Semua bentuk hasil properti ini tidak bergerak dan tidak menghasilkan produk tambahan atau lainnya. Apartemen yang dibeli untuk ditinggali sendiri atau disewakan kepada orang lain, begitu juga dengan kios di trade center. Tidak semua kios yang dibeli untuk membuka usaha, tetapi kebanyakan kios yang dibeli dianggap sebagai komoditas investasi yang dapat memberikan pendapatan lebih tinggi daripada tingkat bunga deposito.

Melihat data yang ada, pembangunan sektor properti sebagian besar di sektor apartemen dan trade center dijual kepada perorangan/pedagang. Apartemen yang berfungsi sebagai tempat tinggal dibeli oleh para pembelinya yang sudah memiliki beberapa rumah sehingga unit yang dibeli bukan untuk dihuni, tetapi disewakan kepada pihak lain atau dijual kembali untuk memperoleh keuntungan jangka pendek. Begitu juga dengan kios atau toko di trade center tidak selalu dibeli oleh para pedagang yang usahanya di grosir atau eceran, tetapi juga para pembeli yang mengharapkan keuntungan jangka pendek dengan menyewakan kepada pedagang yang mau membuka usahanya.

Kawasan Mangga Dua yang terkenal dengan pusat grosir dan eceran barang fashion atau garmen, pada tahun 2000 terdapat sekitar 10.000 pedagang yang berjualan di semua kawasan Mangga Dua, yang terkenal sebagai pusat perdagangan bukan hanya di Indonesia, tetapi juga di Asia Tenggara. Sementara itu, sampai dengan tahun 2004 akan ada 40.000 kios/toko, berarti dalam kurun waktu yang relatif singkat diharapkan jumlah pedagang akan naik tiga kali lipat dari jumlah pedagang yang ada saat ini.

Kambing yang biasanya mengembik ini dapat menarik para pengembang dan pembeli dalam meramaikan bisnis properti agar menjadi lebih bergairah seperti saat kita makan sate kambing.

Bagaimana dengan Tahun Monyet ini? Monyet yang dikenal sebagai binatang yang cerdik dan nakal ini apakah akan memerankan sifat kecerdikannya atau kenakalannya di tahun 2004?

Dari sekian banyak proyek yang mulai dibangun pada tahun 2003, proyek yang dapat diselesaikan hanya beberapa, sedangkan proyek apartemen yang dibangun oleh pihak Sunter Agung Podomoro sebanyak sembilan unit masih belum satu pun yang selesai pembangunannya sehingga masih membutuhkan waktu sampai dengan tahun 2004. Jadi, dapat dikatakan, tahun 2004 adalah tahun penyelesaian proyek secara tuntas sampai bisa digunakan sesuai fungsinya. Hal ini merupakan waktu yang berat dalam menyelesaikan sebuah proyek. Segi keuangan harus benar-benar siap, terutama jumlah rupiah yang besar sangat dibutuhkan agar proyek dapat berjalan sesuai jadwal.

Pembangunan sebuah proyek pada saat-saat penyelesaian di bidang interior, elektrikal, dan mekanikal merupakan puncaknya pengeluaran biaya proyek yang paling besar. Apabila proyek itu mengandalkan penerimaan uang muka dari cicilan konsumen, bila terjadi keterlambatan atau penundaan pembayaran akan mengakibatkan berhentinya proyek tersebut di tengah jalan karena kontraktor tidak mau meneruskan pekerjaannya (apabila termin pembayarannya tidak dilunasi terlebih dahulu).

Dukungan dari pihak bank sangat diperlukan untuk proyek-proyek besar, tetapi untuk sektor properti beberapa bank masih tertutup dalam mengalirkan dananya. Bank-bank yang memberikan kredit kepada sektor properti untuk jangka pendek setiap tahun mengevaluasi kembali serta, biasanya, suku bunganya lebih tinggi daripada kredit investasi yang bersifat jangka panjang.

Pembangunan sektor properti hanya terlaksana di bidang usaha apartemen dan trade center, sedangkan gedung perkantoran hanya dua gedung saja yang selesai dibangun untuk luas antara 20.000 - 25.000 meter persegi (m²). Hal ini dapat diartikan bahwa pertumbuhan industri-industri besar dalam negeri maupun luar negeri, yang biasanya berkantor di kawasan segi tiga emas, selama masa krisis yang telah berjalan lebih dari lima tahun ini masih kerasan berkantor di lokasi pabrik dalam rangka menekan biayanya.

Lain dengan pertumbuhan apartemen dan trade center yang begitu menggebu, dalam waktu 2-3 tahun saja sudah melampaui jumlah luas/unit dari tahun sebelumnya. Apartemen yang dibangun sebelum krisis terjadi saja sampai saat ini masih banyak yang belum terisi oleh penghuni, hal ini dapat dilihat dari nyala lampu di jendela pada waktu malam hari. Siapa yang akan menjadi penghuni apartemen yang akan selesai pada tahun 2004? Terdapat hubungan yang kuat antartingkat hunian perkantoran dan apartemen, yaitu semakin naik tingkat hunian perkantoran, maka begitu juga dengan apartemen.

Tahun 2004 ini merupakan tahun akbar untuk perpolitikan negara kita. Pada bulan April 2004 akan dimulai hari-hari kampanye Pemilihan Anggota Legislatif sampai akhir tahun 2004 untuk presiden dan wakilnya diberikan dua kali kesempatan memilih. Jadi, tahun ini dapat dikatakan jalan-jalan akan macet dengan pawai kampanye, selain itu juga ada busway dan three in one. Masyarakat akan lebih banyak tinggal di rumah dan itu berarti dunia usaha perdagangan eceran akan sedikit menurun akibat sedikitnya masyarakat yang mengeluarkan uangnya untuk berbelanja. Hal ini akan memberi dampak pada menurunnya tingkat produksi di dunia industri. Selain itu, juga akan memberi dampak perputaran uang para pedagang untuk melaksanakan kewajibannya dalam mencicil kios/toko yang telah dibelinya dan sudah harus selesai pada tahun 2004/2005. Dampak ini akan mempengaruhi penerimaan para pengembang, yang pada akhirnya akan turut menghambat penyelesaian proyek tersebut.

Dukungan keuangan yang kuat dari pengembang untuk membiayai proyeknya dengan dana sendiri sangat diperlukan agar hambatan-hambatan yang tidak diharapkan dapat dihindari. Tahun 2004, sebagai tahun yang lebih banyak untuk penyelesaian proyek yang masih dalam proses pembangunan ini, para pengembang memerlukan kecerdikan untuk menyelesaikannya tepat waktu. Tahun 2004 bagi proyek trade center atau mal yang baru selesai merupakan tahun berat untuk menarik pengunjung datang ke tempatnya dan juga dorongan yang kuat kepada pembeli kios agar segera membuka usahanya agar para pengunjung yang datang tidak kecewa.

Kegagalan sebuah proyek yang mengandalkan penerimaan dana cicilan dari pembelinya terjadi di Kota Hujan, Bogor. Akibatnya, pembangunan berhenti selama satu tahun. Dengan adanya kucuran dana dari bank, barulah proyek tersebut dapat diselesaikan meskipun kasus tuntut-menuntut antara pengembang dengan penyewa masih terus berlangsung. Begitu juga dengan proyek trade center yang sudah beroperasi dengan baik, lebih banyak toko/kios yang tutup dan belum ada tanda-tanda kios/toko untuk merenovasi ruangannya. Kalau sampai pertengahan tahun 2004 ini masih belum ada banyak kemajuan kios/toko yang membuka usahanya, akan memberi pertanda kurang baik bagi trade center tersebut dalam menarik pengunjung pada hari-hari selanjutnya.

Begitu juga dengan apartemen-apartemen yang telah selesai dibangun dan sudah sebagian terjual, tetapi tidak banyak dihuni, akan menimbulkan biaya perawatan yang nantinya menjadi kendala bagi pengelola dalam mengoperasi apartemennya sesuai dengan kualitas pelayanan yang sudah dijanjikan kepada penghuni.

Kecerdikan para pengembang dalam menyiasati penyelesaian dari pengelola proyeknya di Tahun Monyet yang sedikt nakal dapat mendulang sukses di hari- hari raya di akhir tahun 2004. Lokomotif yang bergerak positif dapat terus berjalan menarik gerbong-gerbong baru yang lainnya.

Suwito Santoso PRoLEASE Property Consultant